John Lee的部落格

第十三條　公寓大廈之重建，應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人之同意。但有下列情形之一者，不在此限：

一、配合都市更新計畫而實施重建者。

二、嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者。

三、因地震、水災、風災、火災或其他重大事變，肇致危害公共安全者。

從以上條文規範，明載；應經「全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人」之同意。但不在此限的第二點 : 嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者。

文意內容，可以呼應本大樓被公告、列管為「海砂屋」，應適用「重建」自治條例規定，得以百分之八十以上，住戶戶數或土地、建物產權比例；於列管期限內，依法簽署「同意改建書」先行向市府申請「重建核備」，以確保享有最高30%「容積獎勵值」的優惠。

本大廈被公告、列管起始自99年7月1日，經查適用5年內申請重建者，得享有大樓總建築面積增加30%容積獎勵值。按列管屆滿期限為104年7月2日，如今106年度，依規定逐年扣減5%容積獎勵值，及至106年7月2日止，預估不太可能達成整合八成的核備目標。

基於法規之前人人平等；「全體區分所有權人」勢必面臨減損「10%容積獎勵值」的權益損失。樂觀預估107年度能達成重建核備程序，就算「自主更新」能成立，一旦住戶依法簽署「同意改建」，還得面臨新建大樓「餘屋面積減少」的後果，因售價未有定數，而減損建築面積，相對「結餘」現金減少，恐無法清償「營建融資」，住戶須另外掏錢彌補或分攤融資債務，才能換回新房子。

貼錢改建；那肯定是難上加難的任務。此路不通，不妨另謀途徑；依循上開第十三條、第二項 : 嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者。針對當今建物使用狀況，再次提出「高氯離子及鋼筋混凝土結構鑑定」，爭取重新判定、恢復適用30%獎勵值。經由政府政策補貼容積，增加建築坪數、餘屋外售，滿足重建的建築成本，避免住戶貼錢局面，才是謀求大樓改建的正確途徑。

至於為何捨棄；尋求107年4月25日內政部新頒「老屋重建辦法」或107年5月3日內政部提出修正「都更條例」版本。因前者加總「容積獎勵值」，遠不如「台北市海砂屋重建自治條例」的獎勵值，後者則不知何時，才能由行政院轉交立法院審查。評估「都市更新容積獎勵值」受總量管制影響，都更容積獎勵值30%，換算為建築坪數，依然不如「海砂屋獎勵值」優惠，循此「大樓總樓地板面積增加30%」，預估新建大樓的建築總面積、坪數仍佔優勢。